화성동탄2 C14 (선택형) 사전청약 전 [뉴홈4차] 얼마가 필요할까?

24년 1월 3일 뉴홈4차 사전청약 선택형 공공분양주택 입주자 모집공고가 나왔습니다.

 

우선 선택형이란?

선택형은 저렴한 임대료로 6년 우선 임대 거주 후 분양여부를 선택할 수 있는 주택 입니다. 

직접 거주해 보고 장단점을 파악할 수있다는 장점이 있습니다. 

분양가는 입주할 때 감정가와 분양할 때 감정가의 평균 가격으로 산정됩니다. 

 

예를 들어 분양받을 때 5억이었고 6년후 7억이 됐다면 6억이 분양 전환 가격이 되는 식 입니다. 

분양 전환할 때는 장기저리 대출도 지원된다. 

 

공급일정

청약접수(특별공급)

2024년 1월 22일(월)~2024년 1월 23일(화)

청약접수(일반공급)

2024년 1월 24일(수)~2024년 1월 25일(목)

본청약 예정 시기

2025년 07월 15일경

입주 예정 시기

28년

 

추가설명)

본청약 및 입주 예정시기가 다른 뉴홈4차 선택형보다는 일정이 빠르다는 점이 있습니다.

 

 

공급위치 및 대상

경기도 화성시 오산동 1021번지 일원 총 610호 중 사전청약 공급호수 520호

화성시 오산동 1021번

 

 

 

화성동탄2 C14

 

공급유형별 신청자격

아래 표를 참고하여 대략 어느 유형으로 지원할지 확인한 후,
해당 유형의 상세한 내용은 공고문에서 자세히 나와있습니다.

예비신혼부부도 가능하며,
이번에 뉴홈에서는 과거 신혼희망타운에는 없는 청년 공급도 있다는 점이 다릅니다.

공급유형

 

추가설명)

소득 예시[월소득]

(자세한 단위까지 적지 않은 이유는 참고 목적이며, 가구원 수 마다 다릅니다.
이런 부분은 꼭 공공문확인이 필요하다고 생각합니다.)
청년 140% 약 4백 7십만 원
신혼부부 130% 외벌이 약 8백 5십 만원, 맞벌이 9백 1십만 원
생애최초  130% 약 8백 5십만 원
일반공급 세대구성 전원 합 130% 8백 5십만 원

 

중간 상세한 신청자격은 공고문을 꼼꼼하게 잘 봐야 하므로 생략합니다.
이렇게 지원 조건이 가능하다고 확인되면,
분양가가 얼마고 자본금이 얼마나 필요할까 확인이 필요하다고 생각이 듭니다.

 

 

자본금계산

 임대조건 및 추정분양가

• 52㎡ (447세대) : 보증금 약 1억 4천 월임대료 6십 2만 원, 추정분양가 약 5억 4천만 원
• 84㎡ (73세대)   : 보증금 약 2억 2천 월임대료 9십 9만 원, 추정분양가 약 8억 7천만 원

 

임대보증금, 임대료, 입주시감정가

 

 

추가설명)

참고로 공공임대주택 입주자모집공고에는 대출에 대한 내용은 없습니다.

뉴홈 모집공고 사이트 주소

https://xn--vg1bl39d.kr/supplyPlan/recruitment.do

 

우선 기존홍보에서 정보를 보면 임대보증금의 80%까지 대출 지원,

임대 종료 후 대출은 전용 모기지로 연 1.9~3.0%의 고정금리로 최장 40년간 집값의 80%까지 지원 한다고 합니다.

 

그럼 계산을 대략 해보면

59㎡  : 약 1억 4천만 원 의 80% 대출 후 20%는 본인자금 이라면 = 2천 4백만 원
84㎡  : 약 2억 2천만 원 의 80% 대출 후 20%는 본인자금 이라면 = 4천 4백만 원

의 최소 자본금을 가지고 있으면 6년 임대 기간 거주가 가능하며,

 

분양가격은 입주시추정감정가 + 6년 후 분양 시 감정가의 평균 가격으로 결정

문제는 6년 후 분양가를 어떻게 알 수 있는 방법이 없다고 개인적으로 생각합니다.

(우리나라 내부적인 이슈, 국제적인 이슈 등등으로 영향을 받을 수 있기때문에 6년 후 분양가를 제가 이렇다고 말하는건 사기에 가깝다고 생각합니다.)

그럼 대충 최근 6년간은 어땠나라도 보고 싶어서 전국 평균의 추세를 봤습니다.(출처 : 한국부동산원 아파트 평균매매가격)

전국 아파트 평균 매매가격

 

참고로 지역별로도 확인이 가능하며 화성시는 17년 약2억9천 에서 23년 약 5억2천 정도 였습니다.

(지역별로 차이가 큰점, 평균값인점 참고부탁드립니다.)

대략 2억이 올랐다고 추정값을 잡으면, 6년후 분양시점에는 평균값인 1억이 오른 값으로 분양을 생각해 보려고 합니다.

그러면

 

59㎡ (447세대) : 약 5억 4천만 원 + 1억 = 6억 4천만 원  의 80% 전용 모기지 후 20%는 본인자금 이라면 = 약 1억 3천만 원
84㎡ (73세대) : 약 8억 7천만 원 + 1억 =  9억 7천만 원  의 80% 전용 모기지 후 20%는 본인자금 이라면 =  약 1억 9천만 원

 

이렇게 매우 주관적이고 추상적인 최소 자본금을 잡아 보았습니다.

6년후의 시세의 평균값이라는게 그 누구도 알 수 없기에...만약 22년도의 가격으로 비교를 했으면 더 가격이 올랐을것이기 때문에 참고용으로 감을 잡으려는 계산이지 이게 맞는 가격은 아닌점 다시 한번 상기시켜드립니다.

 

공고문을 보고 지원 자격에 맞는지 확인후, 본문을 보고 이렇게 대략 계산해서 최소 이정도 보다는 좀 더 여유금을 가지고 있어야 하겠구나 생각하면 좋을것 같습니다.

해당 금액 산정은 최소한의 값이므로, 부가적인 비용도 들고(인테리어, 세금 등)

6년후 아파트 가격이 어떨지는 아무도 모르기 때문입니다.

 

 

근데 개인적인 생각으로 사회초년생, 신혼부부등 기득권이 아닌 대상을 위한 주거정책이면 전세로 해주는것이 6년동안 자금 모으는 데도움을 줄 수 있는거 아닌가...라는 매우 비전문적인 생각을 해보고,

 

뉴홈 선택 나눔형을 보면 볼수록 크게 이득을 취할 수 없는 구조 같으면서, 그러면 개인 자산 증식을 크게 못하면, 저렴한 가격에 오래동안 거주라도 할 수 있는 제도로 해야하지 않나 이게 뉴홈의 취지 겠지만...

소득대비 이자비용부담이 크기에 진정 이게 최선인가 싶습니다.

그래도 주변시세보다는 저렴한건 맞지만 과거에 비해 부동산 가격이 이미 많이 올라와 있는 사실이기에

과거처럼 큰 자산증식이 가능할까 의문이 들기느 합니다.

 

결론

오래 살기에는 입지도 좋고, 거주용으로 좋을 수 있습니다.

시세 차익으로 큰 이득을 보려고 생각하면 실망을 할 수도 있습니다.

 

모든 정보를 담기에는 내용이 너무 복잡하고 길어져서, 보통 검색하거나 공고문에 나오는 내용은 담지 않고,

내가 이아파트를 실제 구매한다면 어떻게 계산해야할까 금전적인 부분에 대해서 내용을 작성해 보았습니다.

모든 내용은 작성자의 머리 속에서 나온 추정값이므로, 실제와는 매우 다를 수 있습니다.