신혼희망타운 대출(수익공유형 모기지, 주택담보 장기대출) 알아보기

안녕하세요. 신혼희망타운 대출에 대해 알아보려고 합니다.
제가 직접 실행해야 하는 대출이기도 해서 알아보는데 정리하는 겸 글 남겨봅니다.

명칭 : 신혼희망타운전용 주택담보장기대출

 

업무취급은행

우리은행, 국민은행, 신한은행

 

장점  큰 액수의 저금리 연 1.6%(고정금리)

그러나 수익공유형이기에 나중에 매매 시 차익에 대해서 일정비율(10%~50%) 나눠 가지게 되어 있습니다.
분양가격 3억 7천9백만 원 초과 시 수익공유형 모기지에 의무 가입해야 합니다.

 

 

신혼희망타운전용 주택담보장기대출은

신혼희망타운 분양계약을 체결한,
만 19세 이상 무주택 신혼부부에게 제공하는 신혼희망타운 전용 주택담보장기대출 상품

 

 

대출 금리

연 1.6%(고정금리) 다만, 
2023.8.30. 이전에 사전청약 입주자모집공고 또는 본청약 입주자모집공고 중 1개라도 실시한 사업장은 연 1.3%

 

 

대출 대상

LH가 공급하는 주거전용면적 60㎡ 이하의 신혼희망타운 주택 입주자이며,
대출신청일 현재 만 19세 이상 세대주(세대원 포함)로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 자

부가설명)
보통 신혼희망타운은 전용면적 60 ㎡ 이하의 공급면적 21~25평형만 공급합니다.
전용면적 60 ㎡ 이상 나온다는 이야기가 돌고 있으나 구체적인 공급 규모나 시기가 나온 케이스는 없어 보입니다.

 

 

 

대출 한도

최고 4억 원 이내, 주택가격 x 담보인정비율(30%~70% 10% 단위로 적용)
담보인정비율은 쉽게 말하면 이 정도 퍼센트로 대출해 주겠다로 생각하시면 됩니다.

부가설명)  
6억 분양가에 담보인정 비율 70% 까지면 
6억 x 70% = 4억 2천까지 해주겠다 이나 최고 4억 원 이내 이므로 4억까지 가능한 겁니다.

6억 분양가에 담보인정 비율 60%로 하면
6억 x 60% = 3억 6천이니 최고 4억 원 이내 이므로 3억 6천 다 가능하겠죠.

여기서 10퍼센트 단위라고 했으니 (30%, 40%, 50%, 60%, 70%)중 하나를 선택하는 겁니다.
35%, 42% 이런 식으로 임의로 정할 수 없다는 거죠.

 

 

 

대출 기간

20년 또는 30년 중 선택
원리금 균등분할상환(1년 거치 19년 또는 1년 거치 29년 원리금 균등분할상환)

부가설명)
원리금 뜻 : 원금과 이자를 합친 금액

원리금 균등분할상환 : 대출일부터 만기일까지 매월 상환하는 원금과 이자 합계가 동일한 상환 방법
즉 매월 동일한 금액을 상환하는 겁니다.

1년 거치 19년 뜻은 1년 동안은 대출금의 이자만 내고 2년째부터는 19년 동안 이자와 원금을 동시 상환해야 한다는 의미입니다.

 

 

 

 

고객부담비용

인지세 고객/은행 각 50% 부담
근저당권설정비 은행이 부담한다(단, 국민주택채권매입 비용은 고객부담)
대출만기 시 시세감정비용은 은행이 부담하며, 대출기간 중 주택을 매각하거나 대출금을 전액 중도에 상환하는 경우의 시세감정비용은 고객 부담

부가설명)
인지세 : 재산에 관한 권리 등의 창설, 이전 또는 변경에 의한 계약서 기타 이를 증명하는 문서를 작성할 때 부담하는 세금
대출금액이
5천만 원 이하일 경우, 인지세 액 비과세
5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하일 경우, 인지세 액 7만 원 부과 (은행부담 : 35,000원 / 고객부담 : 35,000원)
1억 원 초과 ~ 10억 원 이하일 경우, 인지세 액 15만 원 부과 (은행부담 : 75,000원 / 고객부담 : 75,000원)
10억 원 초과일 경우, 인지세 액 35만 원 부과 (은행부담 : 175,000원 / 고객부담 : 175,000원)

국민주택채권 이란 : 국민주택건설사업(주택전세 및 분양자금 지원, 임대주택건설사업, 주거환경개선사업 지원 등)에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 발행되는 채권
국민채권매입 비용 계산기 :https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EA%B5%AD%EB%AF%BC%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%B1%84%EA%B6%8C
해당하는 항목 선택 후 계산 결과에서 채권할인료를 생각하면 될 것 같다.

 

 

조기상환 및 조기상환수수료

대출기간 중 조기상환할 경우 대출 취급일로부터 3년이 경과된 후 대출금액 전액 상환
조기상환 수수료는 없음
단, 주택법령에 의하여 조기상환이 필요한 경우 대출실행일로부터 3년 내 조기상환 허용

추가설명)
대출금액 전액 상환이라는 점 중도상환이 불가능하다는 걸 인지하고 계셔야 합니다.

 

 

 

처분이익공유

주택을 매각, 대출만기 또는 조기상환(전액)하는 경우에는 약정에 의한 처분손익(또는 평가손익)을 대출금 상환 시에 대출 원리금에 추가하여 정산

단, 손실이 발생한 경우에는 제외

대출금 상환 또는 대출만기 시 처분손익(또는 평가손익)의 50% 이내에서 대출기간 및 자녀수에 따라 별표에 따른 정산비율로 정산

자녀수는 신혼희망타운 분양계약을 체결한 날로부터 대출금 상환 또는 대출만기까지 가족관계등록부에 등재되거나 등재되었던 만 19세 이하의 미성년 자녀(출산, 입양 포함, 파양 제외) 수를 의미

추가설명)
처분이익(처분가액 - 매입가액) 산정 시 매입가액(분양가액)은 주택공급계약서상의 기본 분양가격(발코니 확장비용 포함, 옵션가격 제외) 적용

신혼희망타운 전용 주택담보장기대출 상품 정산표(21.04.05. 기준)
https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP08/FP0808/FP080801.jsp?id=11&mode=S&currentPage=1&articleId=1168
해당 링크 첨부파일의 일부 예시 첨부파일에는 자세하게 분류되어 있다.
예)
담보 70% 받은 상태에서
대출기간 1~9년 사이에 자녀가 없는 상황에서 처분한다면 처분 이익의 50%는 이익을 나눠야 한다

담보 30% 받은 상태에서
대출기간 1~9년 사이에 자녀가 둘 있는 상황에서 처분한다면 이익의 10%는 이익을 나눠야 한다
이렇듯 경우의 수가 많아서 본인 상황에 맞게 수익공유도 생각해 볼 수 있다.

 

 

대출계약 철회

아래의 기일 중 늦을 날로부터 14일 이내에 대출계약 철회 가능
(신혼희망타운전용 주택담보장기대출 의무형 가입자는 제외)

- 대출계약서류를 제공받은 날
- 대출계약체결일
- 대출실행일
- 사후자산심사결과 부적격 확정통지일

대출계약 철회는 채무자가 철회기한 이내에 원금과 이자 및 부대비용을 전액 반환한 때에 효력이 발생
대출계약 철회권의 효력이 발생한 이후에는 철회권 행사 취소 불가

 

 

대출신청시기 및 유의사항

대출신청시기 : 잔금지급일 약 2달 전부터 대출 신청
담보제공 : 해당 주택에 1순위 근저당권을 설정(근저당권 설정비율은 130%)
후취담보로 잔금대출을 취급하는 경우 수탁은행 책임하에 소유권이전등기 즉시 담보를 취득하는 조건으로 취급할 수 있다.
유의사항 : 주택도시기금대출은 「금융소비자보호법」의 위법계약해지권 적용대상이 아님

추가설명)
근저당권이란 : 채무관계가 이루어진 뒤 빌린 돈을 갚거나 추가적인 대출을 ‘일정 한도’ 내에서 변동되는 부분까지 고려하여 설정한 것
일정한도는 채권최고액 이라고 하며, 보통 은행에서 담보대출을 받을 때 채권 금액의 120 ~ 130% 정도 되는 금액으로 설정합니다.
빌린 돈보다 더 많은 금액을 근저당권으로 설정하는 이유는 대출받은 돈을 상환하지 않아 추가적인 이자 발생 등으로 채권액이 증가하더라도 은행이 손해를 보지 않을 수 있으며, 주택담보대출 등 장기적인 대출계약인 경우 중간에 변수가 많아짐에 따라 저당권을 계속 새로 설정해 주는 행정적인 소요를 줄일 수 있습니다.

후취담보란 : 건물 짓고 나면 건설사나 시행사 앞으로 보존등기가 나가고
잔금을 치르면 건설사나 시행사로부터 소유권을 이전받아 이전등기를 받게 되는데
보존등기를 신청하는 시점은 중공 검사를 하고 문제가 없을 경우 사용 승인을 받은 뒤
그럼 보존등기가 나고 나서 건축물대장을 만들고 등기소에서 등기부등본 작업을 하게 되는데 시간이 약 1~3개월 소요
그런데 일반적으로 등기가 있어야 매매를 하고 대출을 받을 수가 있는데 긴 시간이 소요될 때까지 입주를 미룰 수가 없으니 추후에 담보라는 것으로 사용승인을 받은 뒤 등기가 없더라도 대출을 받고 미리 입주를 할 수 있도록 도와주는 것
이 후취담보가 가능한 은행은 입주시점 한 달에서 두 달 전에 입주예정협회에서 알려줌

 

 

그 밖에
1. 신용대출 있는 상태에서 신청 가능
가능하나 대출상황이나 한도의 정확한 내용은 은행 상담 필요
2. 신용불량인 상태에서도 의무형 계약자인 경우 주택도시기금 대출업무 시행세칙상 신용관리대상자에 대한 업무취급기준에도 불구하고 대출 취급이 가능함
3. 내 집마련 디딤돌대출 중 기금 중복대출 조회 실시하므로 디딤돌대출 상환 후 신청 가능함
4. 버팀목 전세자금 대출잔액이 있는 상태에서는
신혼희망타운 공유형 모기지 기표 당일 기금 전세자금의 상환조건부 대출 취급 가능
의무형 계약자인 경우 버팀목 전세자금 대출잔액이 있는 상태에서도 신혼희망타운 공유형 모기지 대출 취급 가능
5. 신혼희망타운 공유형 모기지 대출받고 후순위로 다른 대출은
신혼희망타운 공유형 모기지에 대하여 1순위 근저당권(130%) 담보 확보하면 후순위 대출 가능